Kamers verhuren

• Wat wordt onder kamerverhuur verstaan?
• Huurovereenkomst
• Huurprijs en servicekosten
• Verplichtingen verhuurder
• Aandachtspunten
• Woning– en kamerbemiddelingsbureaus
• Aanpak onrechtmatige bewoning

Wat wordt onder kamerverhuur verstaan?

De hier gegeven informatie geldt voor de verhuur van onzelfstandige woningen, zoals kamers en etages met gedeelde voorzieningen in woongebouwen. Onzelfstandige woningen hebben (meestal) geen eigen keuken en toilet.
Kamers en appartementen in verzorgings- of verpleeghuizen vallen niet onder de huurregels voor onzelfstandige woningen. 

Hospitakamer

Een hospitakamer is een kamer die verhuurd wordt door iemand die in hetzelfde huis woont: de hospita is meestal de eigenaar/bewoner of de huurder van de woning. Voor hospitakamers gelden specifieke regels.

Huurovereenkomst

Samen met de huurder kunt u afspraken maken over de huur van de kamer en deze vastleggen in een huurovereenkomst. In de huurovereenkomst wordt de kale huur van de kamer vastgelegd en eventueel de servicekosten. Dit zijn de kosten voor bijvoorbeeld gas, water en elektriciteit. Bij de Woonbond (voor huurders) en Vastgoed Belang (voor verhuurders) kunt u een modelcontract verkrijgen. In de huurovereenkomst kunnen naast de huurprijs ook nog andere afspraken worden vastgelegd, zoals bijvoorbeeld afspraken over tijdstip en wijze van betaling, opzegging van de huur en gebruik van gemeenschappelijke ruimten. 

Beëindigen huurovereenkomst

Op de (ver)huur van kamers is de huurbescherming van toepassing. Een huurovereenkomst eindigt alleen door (geldige) opzegging van de huurder, niet door eenzijdige opzegging door de verhuurder. Heeft de verhuurder opgezegd en gaat de huurder akkoord, dan eindigt de huurovereenkomst.
De verhuurder kan de huur alleen maar opzeggen op grond van één van de volgende redenen:

• Als de huurder zich niet als een goede huurder gedraagt;
• Als de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd is aangegaan en in de huurovereenkomst uitdrukkelijk is afgesproken dat de verhuurder of de vorige kamerhuurder de kamer daarna weer zelf gaat bewonen;
• Als de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot een nieuwe huurovereenkomst, tenzij dit aanbod een huurverhoging of verhoging van servicekosten inhoudt;
• Als de verhuurder de kamer dringend nodig heeft voor eigen gebruik;
• Als de verhuurder een bepaald op het pand rustend bestemmingsplan wil uitvoeren.

De opzeggingstermijn is ten minste drie maanden, en voor elk jaar dat de huurovereenkomst heeft geduurd een maand erbij met een maximum van (in totaal) zes maanden.
Als de huurder niet schriftelijk instemt met uw opzegging, dan kan alleen de rechter de huurovereenkomst beëindigen.

Hospitakamer

Bij hospitaverhuur gelden bijzondere regels. De eerste negen maanden van een huurovereenkomst geldt bij een hospitakamer als proeftijd. Binnen deze negen maanden kan de verhuurder zonder opgaaf van reden de huur opzeggen. Wel moet hij een opzegtermijn van minimaal drie maanden aanhouden. Na afloop van de negen maanden geldt de normale huurbescherming voor een huurder. Wel geldt voor een hospitakamer na de eerste negen maanden een extra reden voor opzegging: als de belangen van de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen zwaarder wegen dan de belangen van de huurder om die voort te zetten. 

Huurprijs en servicekosten

De huurprijs wordt ook wel de ‘kale’ huur genoemd. Dit is het bedrag dat de huurder betaalt voor het enkele gebruik van de woonruimte. De huurprijs wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel waarbij een optelling in punten wordt gemaakt. Op de website www.huurders.info kunt u de huurprijs voor een kamer berekenen.

Het is aan te raden bij contante betalingen om de huurder een schriftelijk bewijs (kwitantie) te geven over de betaling. Dit om misverstanden te voorkomen. Bij het afsluiten van de huurovereenkomst kunt u één maand huur als borg vragen. Naast de 'kale' huur kunt u een bedrag aan servicekosten vragen voor de bijkomende kosten.

Naast de kale huurprijs betaalt de huurder meestal ook servicekosten (of bijkomende kosten). Dit zijn de kosten voor bijkomende leveringen en diensten. Hieronder volgt een overzicht van zaken die als servicekosten kunnen worden aangemerkt:

• Gas, elektriciteit, water. Voor het verbruik van water, gas, elektriciteit of andere energie mag u de reële kosten berekenen. Heeft de kamer geen aparte energiemeter, dan zal de verhuurder het verbruik moeten schatten. Ook mag u een redelijke vergoeding vragen voor het gebruik van een geiser/boiler;
• Meubilering/stoffering. U kunt een vergoeding vragen voor meubelen en stoffering. Per jaar kunt u circa 20% van de oorspronkelijke verkoopwaarde als kosten berekenen. Voor medegebruik (van bijvoorbeeld meubels of apparatuur in hal of keuken) kan een evenredig deel van het totaalbedrag worden gevraagd;
• Overige leveringen en diensten. Afhankelijk van de gemaakte afspraken kunnen onder servicekosten ook vergoedingen vallen voor bijvoorbeeld het wassen van ramen, het stroomverbruik van een lift, portiekverlichting, huismeester, schoonmaken en tuinonderhoud. Voor dit soort diensten mogen de reële kosten worden berekend.
• Voorschotbedrag. Meestal spreekt u met de huurder  voor de betaling van de servicekosten een bepaald bedrag af. Dit bedrag is een voorschot op het totale (jaarlijkse) bedrag aan servicekosten. De huurder betaalt dit voorschotbedrag meestal maandelijks. In de meeste gevallen wordt het voorschotbedrag jaarlijks aangepast op basis van het overzicht van de servicekosten.
• Servicekostenoverzicht.
  Als verhuurder dient u een overzicht te verstrekken van de servicekosten over het kalenderjaar (boekjaar = kalenderjaar). Wanneer er één vast bedrag wordt geïnd waarbij niet wordt aangegeven welk deel voor de huur is en welk deel voor de servicekosten dan geldt dit als all-in huur. Een all-in huur is niet toegestaan.

De verhuurder is verplicht de huurder jaarlijks een overzicht van de servicekosten te geven, ook wel afrekening genoemd. U heeft de tijd tot 1 juli na het kalenderjaar waarover u een overzicht moet verstrekken (voorbeeld: Uw overzicht over het kalenderjaar 2008 moet vóór 1 juli 2009 aan de huurder worden verstrekt).
U kunt bij het overzicht, indien gewenst een aanpassing van het voorschotbedrag voorstellen. Deze aanpassing kan alleen maar doorgevoerd worden als de huurder het daarmee eens is, tenzij er iets anders is afgesproken.

Verplichtingen verhuurder

Als verhuurder heeft u een aantal verplichtingen waar u aan moet voldoen.

• Onderhoudsplicht
  De verhuurder is verplicht om de woonruimte in goede staat van onderhoud aan de huurder in gebruik te geven. Verder moet hij het onderhoud en de noodzakelijke reparaties verrichten en de woonruimte daarmee in goede staat van onderhoud houden.
• Rustig woongenot
  De verhuurder moet de huurder ook rustig woongenot verschaffen. Zo mag de verhuurder geen veranderingen aan de woonruimte aanbrengen zonder instemming van de huurder. Noodzakelijke reparaties vormen hierop een uitzondering. Het rustig woongenot verschaffen betekent ook dat de privacy van de huurder beschermd wordt: de verhuurder mag de verhuurde kamer niet (gedeeltelijk) zelf in gebruik nemen en hij mag de woonruimte niet zonder toestemming van de huurder binnengaan. Dit is uiteraard anders als de huurder het medegebruik heeft (met de verhuurder en/ of een andere huurder) van b.v. een badkamer. 

Aandachtspunten

Onderhuurverbod

Als u zelf huurder/bewoner bent van een woning en overweegt een kamer te verhuren, ga dan eerst na of in uw huurovereenkomst een verbod op onderverhuur is opgenomen. Als u volgens dat contract geen kamers mag onderverhuren, dan kunt u de huiseigenaar om ontheffing van deze bepaling vragen.

Gevolgen van de inkomsten uit kamerverhuur

Inkomstenbelasting
De inkomsten uit kamerverhuur voor particulieren (hospitakamers) zijn tot een bepaald bedrag vrij van inkomstenbelasting; dit bedrag wordt jaarlijks vastgesteld door de Belastingdienst. Informeer naar de vrijstelling bij de BelastingTelefoon (0800-0543).
De Belastingdienst kijkt naar de totale inkomsten (huur, inclusief service- en stookkosten) per kalenderjaar. Komt U boven deze drempel dan wordt het totale bedrag aan inkomsten uit kamerverhuur belast. Voor de vrijstelling gelden een aantal eisen: 

• De inkomsten moeten komen uit het verhuren van onzelfstandige woonruimte;
• De huurder moet op hetzelfde adres ingeschreven staan bij de gemeente;
• Het mag niet gaan om structureel kort verhuur van woningen (short-stay);
• De kamer moet verhuurd worden in een eigen woning.

Huurtoeslag
Als u als huurder een kamer onderverhuurt en u ontvangt zelf huurtoeslag, dan wordt uw toeslag verlaagd. Wanneer u een kamer verhuurt, wordt er bij de berekening van uw huurtoeslag 25 % afgetrokken van de rekenhuur en over dat resterende bedrag wordt huurtoeslag berekend. 
Bij de beoordeling van uw huurtoeslagaanvraag wordt de onderhuurder alleen als zodanig geaccepteerd, als er een schriftelijke huurovereenkomst is. Is die er niet, dan wordt het inkomen en het vermogen van de onderhuurder meegenomen bij de berekening van de huurtoeslag. De onderhuurder wordt dan gezien als medebewoner.

Uitkering
Wanneer u een bijstandsuitkering ontvangt, dan heeft het verhuren van een kamer en de daaruit voortkomende inkomsten invloed op de hoogte van uw uitkering. Ook heeft het verhuren van een kamer gevolgen voor de toeslag woonsituatie. Voor meer informatie kunt u terecht bij de Dienst Werk en Inkomen.

Woning –en kamerbemiddelingsbureaus

U kunt uw kamer verhuren via een kamerbemiddelingsbureau. Een bemiddelingsbureau bemiddelt tussen een eigenaar of beheerder en een woningzoekende. Bureaus die bemiddelen in huurwoningen en kamers in Amsterdam hebben een vergunning van de gemeente nodig en moeten zich aan een aantal regels houden:

• Het bureau mag geen woningen of kamers aanbiedent waarvan de huurprijs meer bedraagt dan de maximaal redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel (website van VROM),
• Als er bijkomende kosten zijn waardoor de huurprijs hoger wordt dan de maximaal redelijke huurprijs, moeten de kale huurprijs en bijkomende kosten worden gespecificeerd.
• Bij woningen moet worden nagegaan of een huisvestingsvergunning nodig is en of deze wordt verleend.
• De algemene voorwaarden moeten opvraagbaar zijn.
• Als er binnen vier maanden geen reëel aanbod aan de kamer- of woningzoekende is gedaan kan deze het inschrijfgeld kan terugvragen.

De meeste woning- en kamerbemiddelingsbureaus in Amsterdam zijn commerciële bureaus. 

Er zijn twee niet-commerciële kamerbureaus in Amsterdam:

• ASVA Studentenunie Kamerbureau
• SRVU

Aanpak onrechtmatige bewoning

Huurders in Amsterdam worden gecontroleerd. En dat is nodig. Veel woningen worden doorverhuurd zonder toestemming van de eigenaar en de gemeente. Hiermee worden woningzoekenden die zich aan de regels houden, gedupeerd. En mensen staan vaak niet ingeschreven op het adres waar zij feitelijk wonen. Soms krijgen ze daardoor ten onrechte een uitkering of huurtoeslag.

Wat is onderhuur?

Er zijn twee vormen van onderhuur:

• Legale onderhuur: inwoning
  De hoofdhuurder verhuurt een onzelfstandige woonruimte (een kamer of kamers) aan een ander. Het gaat om inwoning bij een huurder. Deze vorm van onderhuur is toegestaan; de huurder heeft geen huisvestingsvergunning nodig.
• Illegale onderhuur: clandestiene bewoning
  De hoofdhuurder verhuurt een zelfstandige huurwoning zonder huisvestingsvergunning. Hij of zij verhuurt de woning dus geheel of gedeeltelijk door, en woont zelf niet in de woning. In dit geval gaat het om illegale onderhuur.

Dus: alleen als de huurder de woning zelf bewoont, mag deze een of meer kamers onderverhuren. Dat heet inwoning.
Maar een huurder mag zijn of haar hele woning niet onderverhuren aan een ander: woningen mogen alleen verhuurd worden door officiële verhuurders (woningeigenaren, makelaars, woningbouwverenigingen).

Bron: Brochure Huur en verhuur van kamers van het ministerie van VROM