Vereniging van Eigenaren en Coop. Flatexploitatie

Wat is een  VvE?
Als u een woning koopt in een complex met meerdere woningen, dan koopt u een zogenoemd appartementsrecht. Dat betekent dat u persoonlijk mede-eigenaar bent van het gebouw. Elke appartementseigenaar heeft het alleenrecht om gebruik te maken van de eigen woning. Daarnaast zijn alle appartementseigenaren samen eigenaar van het casco en de gemeenschappelijke ruimten.

Als eigenaar van een appartementsrecht maakt u automatisch deel uit van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Bij wet (het Burgerlijk Wetboek) is bepaald dat er altijd een VvE ontstaat bij verkoop van een in appartementen gesplitst pand en dat de eigenaren automatisch lid zijn van die VvE.
Een VvE heeft de collectieve verantwoordelijkheid voor het gebouw en de gemeenschappelijke onderdelen (trappenhuis, dak, cv-installatie). Een VvE heeft net als andere verenigingen een ledenvergadering en een bestuur.

Tijdens de ledenvergadering, die meestal één keer per jaar plaatsvindt, nemen de leden besluiten over het beheer van het pand. Het bestuur regelt de dagelijkse gang van zaken zoals kleine reparaties, het toezien op onderhoudswerkzaamheden en het financieel beheer.

Wat is een Coöperatieve Flatexploitatievereniging?
Als het juridisch eigendom van de woning in handen is van een Coöperatieve Flatexploitatievereniging (CV) in plaats van een VvE, hebben leden geen appartementsrecht maar een zogenoemd lidmaatschapsrecht. Dat betekent dat leden alleen het recht hebben om in een woning te wonen en om gebruik te maken van gemeenschappelijke ruimtes in een gebouw. In Amsterdam komt deze verenigingsvorm bijna niet meer voor, omdat een CV een aantal nadelen heeft ten opzichte van een VvE. Daarom wordt die vaak omgezet in een VvE. Voor meer informatie over het omzetten van een CV naar een VvE kunt u terecht bij Bureau Erfpacht

Regels appartementsrechten gewijzigd
Per 1 mei 2005 zijn de wettelijke regels voor appartementsrechten gewijzigd.

• Ee appartementseigenaren kunnen voortaan bij meerderheid besluiten de zogenoemde akte van splitsing te wijzigen.
• Verenigingen van eigenaren zijn verplicht om een reservefonds (per 1 mei 2008) te hebben waaruit met name groot onderhoud kan worden betaald. Zie de onderhoudsmeter VROM.
• Splitsing in appartementsrechten is ook mogelijk zonder dat op de grond een gebouw staat (denk aan parkeer- en ligplaatsen).
• De koper van een appartementsrecht zal anders dan voorheen worden geïnformeerd over bijdragen die de verkoper nog aan de vereniging van eigenaren moet betalen.

Meer informatie:
Postbus 51/regels appartementsrechten
Notaris.nl/appartementsrechten

Splitsingsakte 
In een zogenoemde splitsingsakte staat wat het lidmaatschap van een VvE betekent. De notaris stelt deze akte op, als u een appartement koopt. Deze splitsingsakte is het juridisch fundament van de VvE en beschrijft precies wat gemeenschappelijke en wat privé-gedeelten van het pand zijn en welk aandeel de eigenaar heeft in het hele pand. Bij de splitsingsakte hoort de splitsingstekening, hierop staan de privé-gedeelten van een pand precies ingetekend.  Een andere onderdeel van de splitsingsakte is het splitsingsreglement. Hierin staat hoe de VvE moet functioneren. Meestal wordt hierbij gebruik gemaakt van een modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie om het splitsingsreglement op te stellen. Er zijn verschillende modelreglementen.

Huishoudelijk reglement 
Bij splitsing van een pand stelt de notaris altijd een splitsingsakte op. Daarnaast kan een VvE besluiten om een huishoudelijk reglement op te stellen. Het huishoudelijk reglement omvat allerlei regels van praktische aard: wanneer gaat de voordeur dicht, mogen er fietsen in de hal geplaatst worden enz. De eigenaar die een regel van het huishoudelijk reglement overtreedt kan een berisping krijgen of zelfs een boete.

Onderhoud 

De VvE vraagt elke maand een financiële bijdrage voor bijvoorbeeld reparaties, schoonmaakkosten, lift onderhoud en verzekeringen. Daarmee zorgt de VvE ervoor dat het pand goed onderhouden blijft. Behalve dat het prettig is om in een goed onderhouden pand te wonen, zorgt goed onderhoud er ook voor dat de waarde van het pand en de verkoopprijs van ieder individueel appartement zo gunstig mogelijk blijven.

De VvE moet ook anticiperen op toekomstig (groot) onderhoud en daarvoor een reservefonds in stand houden. De VvE is vanaf 1 mei 2008 verplicht een reservefonds in stand te houden voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten. De wet doelt hiermee op de kosten van (groot) onderhoud. De wettelijke verplichting om een reservefonds in stand te houden maakt het makkelijker om mede-eigenaren te verplichten bij te dragen aan het reservefonds.

Hoeveel geld er in het fonds moet zitten, kunnen eigenaren berekenen op basis van de interactieve VvE-onderhoudsmeter. Voor een eerste indicatie is er de speciale VvE-onderhoudsmeter (www.vrom.nl/appartementen). Op basis van het woningtype, de bouwperiode, het woonoppervlak en de staat van onderhoud berekent dit hulpmiddel wat er in moet zitten en wat de jaarlijkse bijdrage is.

Daarnaast is het verstandig om een meerjarenonderhoudsplan op te stellen op basis van een onderhoudsinspectie. U kunt dit uitbesteden aan een VvE-beheerbedrijf, maar het is goedkoper om het onderhoudsplan als VvE zelf op te stellen. Daarvoor is speciale software beschikbaar.

Meer informatie over VvE-beheerbedrijven en aanbieders van software:

• VvEStartkabel
• Verenigingvaneigenaren.pagina
• VvE Belang

• Gratis VVE beheerprogramma voor kleine VVE's (van een commerciele aanbieder)

Wat doet het bestuur? 
De eigenaren kiezen uit de leden van de VvE een voorzitter en stellen vervolgens een bestuur aan. Het bestuur zorgt dat ervoor dat de besluiten worden uitgevoerd die de leden in de VvE-vergaderingen genomen hebben. Daarnaast regelt het bestuur onder meer:

• het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan;
• het opstellen van een begroting;
• het vaststellen van de periodieke geldelijke bijdragen aan de vereniging;
• het beheren van de financiën;
• het bijeenroepen van vergaderingen;
• het notuleren van vergaderingen;
• het begeleiden en controleren van onderhoudswerkzaamheden;
• het afsluiten van verzekeringen.

Bestuur uitbesteden 
Er komt veel kijken bij het besturen van een VvE. Een bestuurder moet dus van veel markten thuis zijn. Daarom kan de VvE er ook voor kiezen om de functie van bestuurder uit te besteden aan een VvE-beheerder. Deze kan zowel de administratie als het technisch beheer op zich nemen. Er zijn in Amsterdam vele administratiekantoren die tegen betaling het bestuur van een VvE op zich nemen. Hoe groter de VvE, hoe lager het tarief per appartement vaak is. Bij kleine VvE’s kunnen de kosten van professioneel VvE-beheer een struikelblok vormen. Tegenwoordig zijn er echter steeds meer VvE-beheerders die deelpakketten aanbieden, zodat de VvE kan kiezen wat zij wil uitbesteden en daarmee de kosten beperkt kan houden. Ook is er software op de markt die het VvE-beheer ondersteunt.

Sinds een paar jaar bestaat er een keurmerk voor VvE-beheerders. Deze moeten aan vastgestelde kwaliteitseisen voldoen om het zogenoemde Procescertificaat Beheerders van Verenigingen van Eigenaars te bemachtigen. Als u zeker wilt zijn van een goed VvE-beheer, dan kunt u een gecertificeerde VvE-beheerder aanstellen. Er zijn ook VvE-beheerders die zich specifiek richten op kleine VvE’s.

Meer informatie over VvE-beheerbedrijven en aanbieders van software:

• VvEStartkabel
• Verenigingvaneigenaren.pagina
• VvE Belang

Voor een lijst met namen en adressen van gecertificeerde VvE-beheerbedrijeven kunt u terecht bij SKW-certificatie.  

Meer informatie 
Relevante organisaties waar u terecht kunt met vragen over VvE’s:

• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie
• Makelaarsvereniging Amsterdam
• Ministerie van VROM
• Nederlandse Vereniging van Makelaars
• Stichting Apart Wonen
• Vereniging Eigen Huis
• VvE Belang
• Startkabel
• Verenigingvaneigenaren.pagina
• VastgoedBelang